De door ons gezochte informatie over financiële onderbouwing van de plannen, is vertrouwelijk en dus ook voor GroenLinks niet beschikbaar tot we een zetel in uw raad hebben.
Het gebrek aan transparantie vinden we een essentiële tekortkoming aan dit ontwerp bestemmingsplan. Na deze inspraakronde dreigt het plan definitief te worden. Als buitenstaanders voelen we ons buitengesloten van wezenlijke informatie om tot een genuanceerd oordeel te komen. Een ongewenste gang van zaken anno 2018.
Door het indienen van onze zienswijze (voor de verkiezingsdatum) wordt hopelijk die informatie alsnog openbaar, wellicht in de beroep-procedures, en dus alsnog toegankelijk voor betrokken inwoners die zich een oordeel willen vormen over dit voorstel van het College. Wanneer u overweegt onze zienswijze mede te ondertekenen maar inhoudelijke opmerkingen of aanvullingen wenst, willen we u daar graag in tegemoet komen. We hopen er mee te bereiken dat het (passief) informeren van burgers op het moment dat definitieve keuzen moeten worden gemaakt, plaats maakt voor actieve informatie en participatie voordat beleid wordt vastgesteld. Wanneer meningen en alternatieven nog wel aan de orde zijn en een breed draagvlak voor dit soort bepalende bouwprojecten kan worden gezocht.
Oorspronkelijke visie
Op de site van de provincie Zeeland lezen we een ambitie die klaarblijkelijk dateert van voor 2015, toen twee projectontwikkelaars het initiatief namen om de gemeente te overtuigen dat we 460 appartementen willen in de haven in plaats van een aantrekkelijke hotspot voor toeristen.
In de oorspronkelijke ambitie kunnen we ons vinden:
Ambitie
De partijen stellen zich ten doel het havengebied van Breskens, gezamenlijk, integraal en op elkaar afgestemd te ontwikkelen tot een recreatieve hotspot met duidelijke toeristische aantrekkingskracht. Daarbij worden de sfeer en karakteristieken van Breskens als jacht- en vissershaven behouden en versterkt. Partijen streven ernaar in het havengebied van Breskens onder andere een toonaangevend internationaal zeezeilcentrum, een uitbreiding van de jachthaven en een visserijexperience te realiseren, het visserijmuseum en de vismijn te verplaatsen en overige relevante recreatieve en permanente verblijfsfuncties en ondersteunende voorzieningen te realiseren.
Zeezeilcentrum
Het streven naar een internationaal zeezeilcentrum is terecht als ambitieus te kenmerken.
GroenLinks Sluis wil deze ambitie echter met alle partijen trachten te realiseren. Daaruit volgt dat we voorstander zijn van de verdere ontwikkeling van haven gerelateerde bedrijvigheid.
Partners in deze ontwikkeling zijn o.i. de jachthaven BV en de reeds gevestigde bedrijven. Graag willen we ze de ruimte geven deze plannen definitief uit te werken. De toegezegde bijdrage van de provincie van 1 miljoen voor de ontwikkeling van een zeezeilerscentrum kan hiervoor worden ingezet.
Visserijexperience en visserijmuseum
Het behoud van het karakter van de visserijhaven is gezien het aantal vissersboten in Breskens geenszins gewaarborgd.
De levensvatbaarheid van een vismijn is afhankelijk van de aanvoer van garnalen in het zuidwesten van de Noordzee. Dit gebouw is nu onlosmakelijk verbonden aan de realisatie van een visserijexperience.
De inhoudelijke en financiële onderbouwing van dit onderdeel van het masterplan, evenals afspraken over de exploitatie van deze gebouwen ontbreken in het ontwerp bestemmingsplan terwijl ze een essentieel onderdeel lijken uit te maken van de ambitie een hotspot te creëren voor toeristen.
Dit geldt ook voor de informatie over de toekomst van het visserijmuseum. Transparantie over de financiering van de bouw, verhuizing, herinrichting en exploitatie ontbreekt totaal.
De museumstichting verdient onze steun. Maar gezien de (financiële) onduidelijkheid omtrent dit onderdeel van het masterplan, hebben we echter zware twijfels over de levensvatbaarheid en kwaliteit van het nieuwe museum.
Op basis van de beschikbare informatie pleiten we ervoor deze plannen niet te accepteren voordat ze verder ontwikkeld en onderbouwd zijn.
Appartementen
Voor GroenLinks is met name de bouw van een grote, hoge en beeldbepalende woontoren onacceptabel. Het druist in tegen wat de kustvisie beoogt. GroenLinks is tegen een dergelijke invulling van onze kust en zal dat altijd blijven.
Een beeldbepalend element voor de haven is de graansilo met het kunstwerk brood en vis. De ontwikkeling ervan tot een aangepast gemeentelijk monument met (deels) renderende functies is onze wens.
Wat zeker ‘wishfull thinking’ is van de initiatiefnemers, is de bouw en exploitatie van 460 appartementen. Dit megaproject van recreatieappartementen, waar we er al teveel van hebben langs de kust, vertegenwoordigd volgens ons een ruw geschatte waarde van rond de 200 miljoen [!]. Bedragen van 135 miljoen ontwikkelingskosten bereiken ons. Maar feitelijke informatie en daarmee dus transparantie van deze financiële ramingen, ontbreekt totaal.
Duidelijk is dat beide partijen grote belangen hebben. Het belang van de gemeente om iets te doen met de ‘verouderde’ haven en van de projectontwikkelaars om zoveel mogelijk winst te maken in een verdienmodel à la Cadzand-Bad..
Deze mega-omvang en bouwwijze is ‘vereist’ volgens de projectontwikkelaars. Het college is akkoord gegaan met het ontwikkelen van een grootschalig en weinig authentiek appartementen complex. Het vrijwel kopiëren van de niet bij de Sluisse kust passende kustontwikkeling in België en Cadzand-Bad is desastreus voor de bij Breskens passende beeldkwaliteit.
Wanneer gekozen wordt voor de bouw van appartementen, wat oorspronkelijk geen deel uitmaakte van de ‘ambitie’, stellen we voor gebouwen te ontwikkelen die meer recht doen aan de authenticiteit van een haven. Ons staat een beeldkwaliteit zoals van Kopenhagen of Willemstad nader dan het beeld van Torremolinos of Knokke.
Zwaarwegend bezwaar is ook dat de uitgewerkte bebouwing ‘leidend’ zal zijn bij de verdere ontwikkeling van het beeldkwaliteitsplan voor de andere delen van de haven.
Hoewel informatie over de financiële afspraken rond het plan ontbreekt, is wel duidelijk dat de gemeente niets verdient aan deze ‘deal’. De vereveningsbijdragen worden volledig geherinvesteerd in het masterplan. Al met al lijkt het ons dat de gemeente en haar bewoners een redelijk deel van de financiële winsten mislopen die de projectontwikkelaars lijken te gaan opstrijken.
De bewoners van de gemeente hebben recht op meer informatie en transparantie. We verzoeken de raad dan ook ´rood´ licht te geven voor dit onderdeel van het masterplan. Ook omdat de geplande 100 appartementen voor permanente bewoning gewoon onderdeel maken van de planningslijst voor nieuw te bouwen woningen in Zeeuws-Vlaanderen.
Tot slot zijn we van mening dat voor een dergelijk ontwikkelingsproject van recreatieappartementen op deze unieke locatie, meerdere gegadigden te vinden moeten zijn. In de voorgestelde gang van zaken lijkt elke vorm van competitie te zijn uitgesloten en staat de gemeente (en daarmee de raad) met zijn rug tegen de muur in een alles of niets situatie.
Overweging
Het ontwerpbestemmingsplan Haven Breskens wat voor ligt, druist in tegen het voornemen van de raad om het teveel aan recreatieappartementen aan onze kust terug te dringen, ruimte voor starterswoningen en nieuwbouw in de kleine kernen weer mogelijk te maken, de wens het authentieke karakter van de haven te behouden en de belofte nieuwe fondsen voor de verdere (toeristische) ontwikkeling van het achterland te creëren bij projecten langs de kust.
We roepen dan ook alle politieke partijen in de gemeenteraad op om onze zienswijze mede te ondertekenen.
Wanneer de gemeente geen kans ziet om plannen te (doen) ontwikkelen die passen bij eerder vastgestelde beleidsvoornemens van de raad, stellen we voor het ‘right to challenge’ in te voeren waardoor groepen burgers de kans krijgen goede plannen in eigen hand te ontwikkelen wanneer de gemeentelijke overheid daarin volgens hen faalt.
GroenLinks pleit voor het betrekken van de bewoners bij het maken van nieuwe plannen. Hoewel de dorpsraad Breskens vertegenwoordigd is in een klankbord groep en de gemeente informatiebijeenkomsten heeft georganiseerd (zelfs over een voorlopig ontwerp) achten we dit niet voldoende voor de (hopelijk) gedeelde politieke ambitie bewoners meer te betrekken bij beleidsontwikkeling.
We roepen de raad op om voor dit karakterbepalende plan voor de gehele gemeente, een zorgvuldiger proces te ontwikkelen waarbij vertraging van de plannen o.i. opweegt tegen een vorm van gewenst bestuur. Al 15 jaar wordt over de plannen gepraat. Voor het behoud van een uniek stuk kust vragen we u om nog wat extra tijd.
In de voorstellen lijken de belangen van de projectontwikkelaars de overhand te hebben. De belangen van de gemeente, waarin leefbaarheid, sociale cohesie en een participatieve samenleving voorop dienen te staan, lijken ondergeschikt.
De bewoners van ons mooie landje verdienen een beter plan.
Ontwerp Bestemmingsplan en Milieueffectrapportage van 20 februari 2018
Zienswijze van GroenLinks Gemeente Sluis 14 maart 2018
Het ontwerpbestemmingsplan en de milieueffectrapportage voor de ontwikkeling van het havengebied Breskens liggen ter inzage bij de Gemeente Sluis. GroenLinks afdeling Sluis heeft het document, inclusief de bijlagen, bestudeerd en komt tot de volgende zienswijze.
1. Het Besluit Ruimtelijke Ordening vraagt om een onderbouwing van het nut en de noodzaak van de voorgestelde plannen. Deze wordt in het document gegeven, maar GroenLinks beoordeelt de onderbouwing als zwak.
1.1. In de onderbouwing van de verschillende functies wordt er expliciet gerefereerd naar het ontwikkelingsplan “Natuurlijk Stijlvol” voor Cadzand Bad. De onderliggende gedachte voor Cadzand Bad is dat het vakantiedorp ontwikkeld wordt tot een mondaine badplaats. Onze indruk is dat dit niet de intentie is voor Breskens dat van de gemeente de kwalificatie “stoer” gekregen heeft. GroenLinks is van mening dat de ontwikkeling van een grootschalig en luxe appartementencomplex in het centrum van Breskens een verstorende invloed zal hebben op het kleinschalige karakter van het dorp; een woontoren in Breskens is buitenproportioneel.
1.2. In de verwijzing naar de huidige ontwikkelingen in Cadzand Bad lijkt de belangrijkste drijfveer de “marktwerking” te zijn: meer voorzieningen, hogere bestedingen door inwoners, en meer toerisme. Kortom: meer groei. Maar is meer groei wel wenselijk? GroenLinks is van mening dat de gemeente moet inzetten op consolideren en kwalitatief verbeteren van wat er al is. De voorgestelde ontwikkeling lijkt ons eenzijdig: markt, bestedingen, private sector. GroenLinks is van mening dat het meer moet gaan om leefbaarheid, sociale cohesie, de samenleving.
2. In het document wordt een verantwoording gegeven voor de voorgestelde 360 nieuwe recreatieve appartementen.
2.1. Het rapport verwijst weer naar Cadzand Bad. Daar worden per jaar gemiddeld 66 appartementen verkocht, waarvan 71% aan kopers uit België. De ‘vraag’ vanuit België kan niet gekwantificeerd worden, maar afgaande op de ‘marktwerking’ wordt de bouw van 360 nieuwe appartementen in Breskens verantwoord geacht. Dit lijkt ons vooral een verantwoording vanuit het perspectief van de initiatiefnemer; blijkbaar heeft deze de ervaring dat een nieuw aanbod van appartementen vanzelf zal leiden tot een vraag. Dit staat lijnrecht tegenover de beleidsvisie van de gemeente die stelt dat nieuwbouwplannen nadrukkelijk onderbouwd dienen te worden met het aantonen van een specifieke behoefte: het aanbod moet afgestemd zijn op een vraag.
2.2. Even belangrijk is wat de gemeente voor ogen heeft bij de ontwikkeling van verblijfsrecreatie. De Kust Visie en ook het Visiedocument Krachtig Verbonden 2016-2020 stellen dat er niet gestreefd moet worden naar uitbreiding van capaciteit maar naar kwaliteitsverbetering. GroenLinks is van mening dat 360 nieuwe recreatieve appartementen niet in deze visies passen.
2.3. In haar Visiedocument Krachtig Verbonden stelt de gemeente Sluis dat voorkomen moet worden dat recreatieappartementen voor langere perioden leeg staan, dat er voor leegstand gebouwd wordt en dat de verwachtte economische spin-off achterwege blijft. Volgens GroenLinks lijkt de ervaring in Cadzand Bad deze vrees te bevestigen en is een herhaling in Breskens allerminst uitgesloten.
3. Het document geeft een verantwoording voor de voorgestelde 100 nieuwe woonappartementen voor permanente en deeltijd bewoning.
3.1. De gemeente onderkent dat er een woningoverschot is in West Zeeuws Vlaanderen. Weliswaar is dat vooral in de lagere segmenten. Er zou een klein tekort zijn in de hogere prijsklassen. Het huidige beleid van de gemeente is: geen nieuwbouw maar verbetering / renovatie / kleinschaligheid / menselijke maat / vervanging van het huidige bestand. Het samenvoegen van kleinere woningen tot een grotere wordt ook genoemd. De sloopopgave is een gerelateerd probleem. GroenLinks is van mening dat het plan voor nieuwe woonappartementen indruist tegen het beleid van de gemeente.
3.2. Bovendien is er momenteel een redelijk groot aanbod van bestaande en nieuwe appartementen in Breskens: Port Scaldis, Molenkade (tegenover de Plus), Scheldekade, Grote Kade (naast bakkerij Willemsen), Spuiplein (de andere kant van de Plus), Dorpsstraat.
3.3. Het ontwerp bestemmingsplan noemt specifiek de vraag naar woonruimte vanuit aangrenzend Vlaanderen. Het stelt dat appartementen in hoogbouw aan de kust deze doelgroep zal aanspreken. GroenLinks vindt het aannemelijker dat woningzoekende Vlamingen juist naar de streek getrokken worden vanwege de ruimte en de mogelijkheid van een tuin.
3.4. Het ontwerp bestemmingsplan verwijst naar de vergrijzing in de streek en de behoefte aan 0-treden woningen. GroenLinks is van mening dat een duur appartement in een woontoren op een winderige havenkade niet het juiste antwoord is op deze vraag.
4. Het document schets de potenties van de jachthaven en het zeilcentrum.
4.1. Het onderzoeksrapport “Breskens, internationale hotspot voor zeezeilen en zeezeilers” door Waterrecreatie Advies BV van januari 2016 geeft een uitvoerige analyse aangaande de potentie van Breskens om te ontwikkelen tot een internationaal zeilcentrum. In de conclusie van het rapport wordt gesteld dat er een kansrijk concept ligt. En er wordt opgemerkt dat de financiële haalbaarheid nader onderzoek vergt.
4.2. In het ontwerp bestemmingsplan hebben we niet kunnen constateren of er inderdaad nader onderzoek gedaan is. De enige verwijzing die we hebben kunnen vinden is deze opmerking: ‘Waterrecreatie en het varen met zeil- of motorboten is ongekend populair. Nu de economie weer aantrekt durven de consumenten geld uit te geven aan boten.’ Dit staat tegenover deze opmerking uit het rapport van 2016: ‘Door de toenemende vergrijzing wordt er door de watersporters minder gevaren. Onder de jongere watersporters is een afname van het aantal bootverkopen waar te nemen. Jongeren krijgen geen financiering van de bank, waardoor vliegvakanties en 'zon-zekere' vakanties prima alternatieven vormen.’
4.3. Terwijl GroenLinks de ontwikkeling van de haven van Breskens tot internationaal zeilcentrum ondersteunt, acht zij het noodzakelijk dat er een nadere onderbouwing van de haalbaarheid van de voorstellen gegeven wordt.
5. Betreffende het voorgestelde Viscentrum constateren we het volgende:
5.1. In eerste instantie had de gemeente Sluis het voornemen het Viscentrum apart en vroeger te ontwikkelen. Echter, in februari 2016 heeft de Raad van State de vaststelling van het gerelateerde bestemmingsplan vernietigd. De reden was dat de Raad de gemeente niet volgde in de financiële onderbouwing. Het Viscentrum is vervolgens opgenomen in het integrale HGB plan. We hebben geen nadere informatie over de financiële onderbouwing en een eventuele aanpassing kunnen vinden in het ontwerp bestemmingsplan.
5.2. Daarom plaats GroenLinks een vraagteken bij de financiële haalbaarheid van deze plannen.
6. Uit onze analyse van de onderbouwing van het nut en de noodzaak van de voorgestelde plannen, en van het behoeftenonderzoek concluderen we als volgt:
6.1. We constateren dat het de behoefte van de gemeente is om het havengebied zo te ontwikkelen en revitaliseren dat het ten goede komt aan de bewoners van de gemeente in het algemeen en die van Breskens in het bijzonder. Dat de recreatiesector als economische motor daar een rol in speelt wordt door ons onderschreven.
6.2. We constateren ook dat het de behoefte van de private partijen, de initiatiefnemer, is om 460 appartementen te verkopen.
6.3. GroenLinks is van mening dat beide behoeften niet goed in balans zijn: zijn er werkelijk 460 appartementen nodig om aan de behoefte van de gemeente te voldoen?
7. Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) vergt inzicht in de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Het gaat daarbij onder meer om de financieel-economische onderbouwing van het bestemmingsplan.
7.1. Met betrekking tot kostenverhaal wordt er, onder verwijzing naar een overeenkomst tussen de initiatiefnemer en de gemeente waarin het kostenverhaal verzekerd is, gesteld dat er geen verplichting is tot vastlegging van het kostenverhaal in een exploitatieplan. Er wordt in het ontwerp bestemmingsplan dan ook geen inzicht gegeven in het kostenverhaal en de exploitatie.
7.2. Met betrekking tot planschade wordt een soortgelijke redenering gepresenteerd onder verwijzing naar reeds bestaande afspraken tussen de gemeente en de initiatiefnemer, waarin invulling zou zijn gegeven aan de vereveningsverplichting. Het ontwerp bestemmingsplan geeft geen nader inzicht.
7.3. Onder verwijzing naar de economische uitvoerbaarheid van de planontwikkeling wordt weer verwezen naar een anterieure exploitatieovereenkomst tussen de initiatiefnemer en de gemeente Sluis. Er wordt gesteld dat de initiatiefnemer de exploitatiekosten draagt, met inbegrip van de planschadekosten. Ook wordt gesteld dat de gemeente geconstateerd heeft dat de initiatiefnemer een solvabele partij is en dat er sprake is van een sluitende exploitatie. Hierbij wordt gesteld dat de economische uitvoerbaarheid gewaarborgd is.
7.4. GroenLinks is van mening dat de economische uitvoerbaarheid hiermee niet gewaarborgd is. Een financieel exploitatie plan van een private partij is geen economische onderbouwing.
7.5. In dit verband verwijzen we naar een zienswijze op het Voorontwerp Bestemmingsplan van augustus 2017, waarin gesteld wordt dat een kleiner aantal appartementen wenselijk is. Het antwoord hierop is dat dit niet mogelijk is omdat anders de financiële haalbaarheid (voor de initiatiefnemer) niet gerealiseerd wordt. Naar onze mening toont dit antwoord aan dat het financiële belang van de private partij de overhand heeft.
- GroenLinks is verder van mening dat de gemeenschap recht heeft op inzage in de financiële afspraken tussen de gemeente en de initiatiefnemer, en in de financiële verplichtingen en eventuele risico’s die daarbij door de gemeente aangegaan zijn.
8. Tot slot vatten we de zienswijze van GroenLinks samen:
8.1. De bouw van een groot appartementencomplex in de haven van Breskens is niet wenselijk.
8.2. De bouw van 360 nieuwe recreatieve appartementen strookt niet met het beleid van de gemeente.
8.3. De bouw van 100 nieuwe woonappartementen beantwoordt niet aan de vraag naar woningen in de streek en past niet in het beleid van de gemeente.
8.4. De ontwikkeling van een internationale hotspot voor zeezeilen en zeezeilers heeft de steun van GroenLinks, maar de haalbaarheid dient nadere onderbouwing.
8.5. We zetten een vraagteken bij de haalbaarheid van het voorgestelde viscentrum.
8.6. De bewoners van de gemeente Sluis dienen inzicht te krijgen in de financiële en economische onderbouwing van de voorstellen.
